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Les zones 2AU: Explications du PLU

Publié le par Fred Orain

Petite explication du Plan Local d'Urbanisme sur une zone en particulier. Les zones 2AU.

 

Le sud de la rue des rèdes, l'extrême Est de Muides:

 

2AU.jpg

 

 

Le quartier des boulats:

Photo-183.jpg

 

Voici les questions les plus fréquentes:

 

Caractéristiques de ces zones:

- Les constructions ne sont possibles qu'après l'installation de l'assainissement collectif  (tout à l'égout).

- Le coefficient d'occupation des sols est de 100% (on peut construire la totalité de son terrain).

- Il n'y a pas de  limites fixées à la taille des terrains.

 

Pourquoi des zones 2AU ?

L'Etat a accepté de rendre constructibles ces terrains à condition que Muides rattrape son retard sur l'assainissement.

 

Pourquoi il n'y a pas de limitation de taille de parcelle ?

Les limitations de taille de parcelles sont liées à l'assainissement. L'installation d'une fosse septique impose une taille minimale (800m² environ aujourd'hui en fonction du sol et du nombre de pièces) pour construire sur son terrain. Cette limitation tombe si l'assainissement est collectif. C'est logique puisque le terrain n'a pas à "absorber" les eaux usées. Quand le PLU a été présenté aux muidois aucune réclamation n'a été faite auprès du commissaire enquêteur pour exiger un seuil minimum de surface du terrain. Lors du vote en conseil municipal du PLU en  2008, aucune remarque n'a été faite à ce sujet. La zone 2AU a donc été adoptée sans restriction particulière. Le PLU était donc adopté après 5 années de travail sur le sujet.

 

Dès 2006, le PLU (encore en élaboration) donnait une image possible de cette zone:

http://z1.zod.fr/z/plu2ua-1glb.jpgCliquez sur l'image pour agrandir

 

 

 

Pour voir l'intégralité du rapport (mis en ligne sur le site dès mars 2008):Rapport de présentation du PLU (page 85 pour le plan)

 

 

Est-ce qu'on peut changer les règles ?

Oui, pour cela il faut réviser le Plan Local d'Urbanisme. Le conseil municipal doit proposer des changements, le soumettre à un cabinet d'expertise et à la préfecture pour approbation. Cela prend du temps (2-3 ans minimum).

Attention ces changements ne sont possibles que s'ils sont justifiés, l'état souhaitant éviter l'étalement urbain (en clair chacun avec des grands terrains, on augmente les distances de déplacement) et la consommation des terres agricoles.

 

Quels arguments pour changer les règles ?

Plusieurs pistes sont à explorer pour changer les règles (si une majorité du conseil le souhaite):

- Les 30 mètres de largeur le long de la départementale sont inconstructibles

- La nature du sol : Cette zone est concernée par un risque de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, appelé phénomène de retrait / gonflement des argiles (aléa faible).
- Créer une charte paysagère qui imposerait certaines plantations en fonction de la superficie. Cela répondrait à la volonté de "fermer" le village.

- La municipalité peut aussi décider de reclasser la zone en 1AU. En clair en Il ne peut être urbanisé que dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble. La mairie ou un promoteur rachète le tout et fait le découpage lui même des terrains.

- Cette zone est soumise à des fouilles archéologiques.

 

 

Et l'école du paysage dans tout ça ?

L'école du paysage à fait 5 projets différents pour ces zones. Ils se sont appuyés sur les textes en vigueur et n'ont reçu aucune consigne particulière. C'est au conseil municipal de choisir s'il souhaite suivre ces propositions ou non.

 
Photo-218.jpg

 

http://z1.zod.fr/z/photo-225-pglb.jpg

 

http://z1.zod.fr/z/photo-217-qglb.jpg

 

http://z1.zod.fr/z/photo-220-rglb.jpg

 

http://z1.zod.fr/z/photo-221-sglb.jpg

 

Il faut noter certaines incohérences dans les projets. Il n'est pas autorisé d'ouvrir une nouvelle route à l'Est pour rejoindre la départementale. Il n'est pas autorisé non plus de faire des constructions dans les 30 mètres  autour de la départementale. L'objectif de ces projets n'est pas non plus d'être réalistes économiquement. C'est une réflexion qui est faite uniquement dans un objectif paysager.

 

 

Quels sont les risques ?

Le conseil (de mon point de vue)  doit prendre la responsabilité de choisir ce qu'il souhaite. Dans le cas contraire l'assainissement arrivera tôt ou tard à ces zones (et c'est tant mieux) et chacun sera libre de construire suivant le PLU.

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Olivier Lanoux 26/01/2011 16:42


Quand nous avons voté le PLU il était bien entendu que l'urbanisation des zones 2AU ne pourrait se faire qu'après ré-étude et modification du PLU actuel.
A cette époque nous n'avions donc pas défini de contraintes spécifiques qui devront de toutes façons être revues ultérieurement.

Pour illustrer nos propos un extrait du PLU :
"les zones AU « strictes » (appelées 2AU) dont l’ouverture à l’urbanisation pour une vocation dominante d’habitat est subordonnée à une modification du Plan Local d’Urbanisme car les voies
publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à
implanter dans l’ensemble de cette zone."

Je partage ton idée pour définir une liste de priorité pour nos travaux (assainissement, voiries, éclairage, etc...) et planifier des tranches de travaux pour organiser de manière rationnelle notre
urbanisation.

Il faut arriver à trouver un juste équilibre et proposer des aménagements variés avec des terrains de différentes tailles. L'équation est difficile à résoudre, il faut offrir des solutions
attrayantes sans dégrader la qualité de vie.

Bref un beau sujet ....on n’a pas fini d'en parler